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    严跃进:房价基本在底部 楼市政策的拐点有望到来
    发布时间:2018-11-13 16:25:41

      近期房地产市场的变动调整相对明显,尤其是9-10月份出现了降温的态势,关于“政策底”的讨论也开始增加。研究近期政策动向和逻辑,进而把握趋势,显得很关键。总体上看,新一轮的政策拐点已经到来,相关市场参与主体应该积极研究政策,进而做出策略的调整和优化。

      一、近期政策上的部分微妙变化

      从中央宏观经济的政策来看,在10月31日中央政治局会议上,明确提出了几条重点内容:当前经济运行稳中有变,经济下行压力有所加大;做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作;促进多种所有制经济共同发展,研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。从这些政策内容可以看出,整个宏观经济政策是有调整的,或略带有刺激性的特点。

      而从相关部委政策看,也有类似表述。如证监会10月31日发文:鼓励价值投资。发挥保险、社保、各类证券投资基金和资管产品等机构投资者的作用,引导更多增量中长期资金进入市场。此类表述相比过去是有较大差异的。

      在房地产领域,也有很多微妙的政策变化。

      第一是关于房价的管控。比如说近期出现了“降价未遂”的表述,安徽、河南等地方政府干预房企随意降价,部分房企被约谈。

      第二是部分人才购房政策继续兴起,比如,苏州在11月7日发布《关于申报苏州市人才乐居工程的通知》,政策规定,苏州本地普通高校或职业院校毕业生在苏就业创业的,视同为引进。引进人才购买首套自住住房,可不受户籍、个税和社保缴纳时限等限制。

      第三是供地政策有所调整,比如,深圳11月5日公布了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》。意见稿中首次明确:可销售人才住房的地价,将按照商品房市场定价的30%确定。而上海也有类似的内容,比如说近期的土地出让中,拿地的自持比例开始从过去的10%上调到20%或更高。

      第四是房贷政策的调整,包括杭州等城市近期都有类似的新闻,即当前房贷的发放节奏是在加快的,尤其是利率或到了顶部,部分商业银行给予的贷款政策也有相对宽松和优惠的地方。

      二、政策演变的逻辑和趋势

      应该说这些政策演变是有逻辑可遵循的。

      从宏观经济的角度看,经济晴雨表即股票市场的表现很不好,尤其是类似上证综指等表现弱于预期。而其他领域也有很多问题,包括部分领域过于强调环保检查,项目干脆停工。

      从楼市的表现来看,9-10月份各地出现了市场降温的现象,并由此衍生出很多新问题。比如说市场降温力度太大,市场恐慌心理加剧,房企销售业绩不好既影响了资金回笼,也影响了拿地。

      实际上,经济政策和楼市政策一直强调达到“稳”的效应,这在楼市中自然有重要的体现。换而言之,楼市发展不盲目追求大起大落的态势,依然需要稳定地运行。虽然近期有房企主动降价,但是盲目的降价容易引起市场观望和恐慌。房地产失控,也容易带来诸多产业发展的萧条,所以还是需要有“托一把”的政策调整。

      那么后续演变的逻辑和趋势在哪里呢?

      应该说楼市的降温,短期看其实都和金融政策调整有关。所以楼市政策的演变,最关键还是要聚焦在金融政策上。

      从目前来看,类似商业银行房贷政策预计是会放松的。尤其是观察今年9月份开始各地密集推盘的现象,实际上都需要一个相对宽松的信贷政策做支持。而且商业银行受益于降准政策的效应,贷款政策也确实有放松的空间。而从企业运营的角度看,虽然近期还是有很多房企面临融资高成本的问题,但也不排除会有新的转机,即后续融资方面也会有放松的可能。最典型的就是,后续险资如何重新投资房地产企业,或是值得研究和探讨的问题。总结来看,政策方面,无论是从需求端还是供给端角度,其实都有放松的迹象和可能,即政策拐点到来。

      三、市场参与策略的调整和优化

      从购房者的角度看,何为最优的购房时间点呢?其实是要看不同的环境和市场走势的。

      最优的购房时间点或窗口期要看几个因素:

      第一、房价最低,这个是购房者最关注的,如果房价很低或创新低,那么购房成本压力是不大的。

      第二、信贷政策最宽松,类似银行放款最积极或可以提供更多优惠,这个时候入市最好。

      第三、购房管制最少,类似限购限贷等政策松绑,这个时候入市的门槛会比较低。

      第四、推盘节奏增加,此时从购房者的角度看,楼盘选择面更广,议价空间更大。

      如果对照当前市场的表现,即今年第四季度的表现,应该是符合两个要素,即房价最低和推盘节奏增加这两个内容。对于信贷政策最宽松的概念,或还是需要继续等待,包括购房管制等政策内容也是类似的。所以说若是购房者看中此前提及的这两个变量,那么近期入市的性价比是高的。需要强调的一点是,房价基本在底部,随着政策拐点到来,几乎没有继续下跌的可能。

      而从房地产企业的投资来看,也需要积极研究投资和营销的内容。从投资拿地看,需要看到,近期供地节奏是在加快的。虽然企业的资金面压力还是很大,但是很明显,对于此类企业来说,需要注意到,目前盲目抢地的现象比较少,包括土地溢价率和土地成本等方面是可以把控的,逆周期拿地策略可以施展。而从市场营销的角度看,关键要看政府的预售审批政策和市场的迎合度。从政府的政策审批来看,目前是有放松迹象的。而对于市场迎合度来说,到了年底,预计还会有一波交易小高峰,市场预期也会有所调整。此时项目的定价相对强硬,并不会失去太多客户,房企年度销售目标完成的压力也不会太大。
     

      来源: 网易研究局